Valeur verte à Carcassonne : un logement sur deux porte la même lettre

Ce que recouvre la valeur verte

L'expression désigne l'écart de prix entre deux biens comparables que seule l'étiquette énergétique sépare, mesuré chaque année par les notaires sur les ventes enregistrées.

Encore faut-il que les étiquettes diffèrent. À Carcassonne, la répartition des classes rend cette condition moins évidente qu'ailleurs.

Un parc d’une rare homogénéité

Sur 13 101 diagnostics publiés, 6 679 logements sont classés C, soit 51 % du parc. La classe D en rassemble 3 283 et les classes A ou B 1 938.

À l'autre bout, 266 logements seulement sont classés F ou G, dont 46 en G. Autrement dit, plus de neuf logements carcassonnais sur dix se tiennent entre A et D.

Le marché carcassonnais en 2024

748 ventes de logements anciens ont été enregistrées, pour un prix moyen de 132 202 € et 1 571 € du mètre carré, sur une surface moyenne de 81 mètres carrés. C'est l'un des marchés les plus abordables de notre réseau.

En 2019, on comptait 840 ventes à 1 320 € le mètre carré. Le prix a donc gagné 19 % en cinq ans, pendant que le volume reculait de 11 %.

Le prix moyen progresse plus vite encore, de 105 135 € à 132 202 €, soit 25,7 %, à surface constante puisque la moyenne vendue reste de 81 mètres carrés dans les deux millésimes. La hausse porte donc sur la valeur du bien, et non sur un changement de ce qui se vend.

Maisons et appartements, presque à parité

Sur ces 748 transactions, 387 portaient sur une maison et 361 sur un appartement. Le marché est équilibré, ce qui est rare.

La tendance est toutefois nette : on vendait 474 maisons en 2019 contre 387 en 2024, soit 18 % de moins, quand les ventes d'appartements passaient de 366 à 361, presque stables.

L'individuel recule donc seul, et c'est lui qui porte la décote la plus lourde chez les notaires. Un propriétaire de maison carcassonnaise vend aujourd'hui sur un marché plus étroit qu'il y a cinq ans, avec une pénalité potentielle deux fois supérieure à celle d'un appartement.

L'anomalie carcassonnaise sur les passoires

Un chiffre sort de l'ordinaire. Ici, ce sont les appartements qui sont les plus mal notés : 2,2 % d'entre eux sont classés F ou G, contre 1,7 % des maisons.

Dans la quasi-totalité des villes que nous mesurons, l'écart va dans l'autre sens, et parfois largement : à Chartres, les maisons comptent 12,6 % de passoires contre 5,3 % pour les appartements. Carcassonne inverse le schéma.

Ce que vaut une étiquette, en euros

L'étude des notaires parue en 2024 chiffre la décote nationale à environ 25 % pour une maison classée G face à une maison comparable classée D, et environ 12 % pour un appartement.

Rapporté au prix moyen carcassonnais de 132 202 €, cela représente près de 33 050 € pour une maison et 15 864 € pour un appartement. Ce sont des moyennes nationales appliquées à un prix local, donc un repère d'ordre de grandeur.

Mais la sanction concerne peu de monde

Avec 46 logements en G sur toute la commune, la décote maximale ne vise qu'une poignée de propriétaires. Le vrai sujet local est ailleurs.

Quand un logement sur deux porte la lettre C, cette lettre cesse d'être un argument. Elle devient le point de départ commun, et l'acheteur arbitre sur autre chose : la surface, l'adresse, l'état du bâti.

Comment un bien se distingue ici

Deux voies existent. Monter en A ou B, ce que 1 938 logements ont déjà fait, place le bien dans le quart supérieur et justifie un prix au-dessus de la moyenne communale.

Descendre en E, ce qui concerne 935 logements, produit l'effet inverse dans un marché où l'acheteur dispose de nombreuses alternatives mieux notées au même prix.

Le détail par type de bien nuance le tableau : 15,4 % des appartements atteignent les classes A ou B, contre 13,6 % des maisons. L'individuel carcassonnais est donc à la fois moins souvent excellent et moins souvent mauvais que le collectif, un profil resserré qui laisse peu de place à l'argument énergétique.

Le centre ancien fait exception

Les moyennes communales masquent le bâti historique. Dans la bastide Saint-Louis, les immeubles anciens, souvent contraints en matière de façade, s'éloignent nettement du profil moyen.

Un acheteur qui raisonne sur le chiffre global se trompera d'adresse en adresse. Seule la visite donne la lettre réelle du bien, et l'écart peut atteindre plusieurs classes entre deux rues voisines de la même commune.

Une note peut vous desservir sans raison

Avant d'accepter une étiquette décevante, vérifiez ce que le calcul a retenu. Le diagnostiqueur n'ouvre aucune paroi : devant un mur enduit, il ne peut pas certifier qu'un isolant se trouve derrière.

La méthode lui impose alors une valeur par défaut, 2,5 W/(m².K), celle d'un mur nu, délibérément sévère. Une part des notes basses décrit un bâti réellement non isolé, une autre un bâti dont personne n'a produit la preuve.

Le document qui fait la différence

Un écrit suffit, à la condition qu'il nomme le matériau posé et qu'il donne son épaisseur : facture d'entreprise, devis signé, notice technique de constructeur ou dossier d'aide publique.

Sur un marché à 1 571 € le mètre carré, l'enjeu se mesure vite : retrouver une facture d'isolation peut valoir plusieurs milliers d'euros au moment de la vente, pour le prix d'une recherche dans des archives.

Louer : une exposition limitée

Le calendrier locatif interdit tout nouveau bail sur un logement classé G depuis le 1er janvier 2025, les F suivront en 2028 et les E en 2034.

À Carcassonne, cela vise 46 logements aujourd'hui, 266 en 2028, puis environ 1 200 en comptant les 935 classés E. Une exposition modérée, détaillée sur les diagnostics de location.

Avant de fixer un prix

Dans un marché aussi homogène, la lettre ne fait pas la vente à elle seule, mais elle peut la défaire. Un acheteur qui découvre une classe E après avoir visité trois biens en C dispose d'un argument immédiat.

Connaître sa note avant de publier l'annonce reste donc le geste le plus rentable. Un DPE récent, appuyé sur vos justificatifs, coûte une fraction de ce qui se joue en négociation.