DPE et prix de l'immobilier à Carcassonne

Le prix au mètre carré en 2024

Les ventes carcassonnaises de 2024 ressortent à 1 571 €/m² en moyenne, contre 1 320 €/m² en 2019, soit 19 % de hausse en cinq ans. Le volume résiste plutôt bien, passant de 840 à 748 transactions.

La vente moyenne s'établit à 132 202 € pour une surface de 81 m².

Un marché équilibré

Sur les 748 ventes de 2024, 387 portent sur une maison et 361 sur un appartement. Les deux segments se répondent presque à parité, ce qui donne à l'acquéreur un vrai choix entre bastide Saint-Louis, faubourgs pavillonnaires et abords de la Cité.

Un profil énergétique inversé

Les 4 083 DPE de maisons carcassonnaises affichent 1,7 % de classes F ou G. Les 8 647 DPE d'appartements sont légèrement au-dessus, à 2,2 %. C'est l'inverse de la configuration habituelle, où la maison individuelle est nettement plus exposée.

Deux facteurs l'expliquent : un climat méditerranéen qui allège les besoins de chauffage, et un parc collectif ancien de centre-ville, souvent en pierre et sans isolation, qui tire la moyenne des appartements vers le bas.

Un parc globalement sobre

Sur les 13 101 DPE réalisés depuis juillet 2021, les classes F et G réunies ne pèsent que 2 %, soit environ 266 logements. Les classes A et B atteignent 14,8 %, la classe D 25,1 % et la classe E 7,1 %.

Autrement dit, l'étiquette énergétique est rarement le sujet de négociation principal à Carcassonne. Le détail figure sur la page des classes du DPE.

Ce que mesure l'étude des notaires

Sur les transactions 2024, les notaires de France relèvent un écart moyen de 25 % entre une maison classée G et une maison classée D, et de 12 % pour les appartements. Ces moyennes nationales gardent leur valeur de repère, mais elles s'appliquent ici à une part très réduite du parc.

Ce que cela représente sur une vente carcassonnaise

Rapporté à la vente moyenne locale de 132 202 €, un écart de 25 % correspond à un ordre de grandeur de 33 000 € sur une maison. Avec 266 logements concernés dans toute la commune, ce cas de figure reste toutefois marginal.

L'enjeu local se joue ailleurs

Avec si peu de passoires, la valeur d'un bien carcassonnais se discute plutôt sur trois autres terrains : le retrait-gonflement des argiles, très présent dans l'Aude, le risque d'inondation, et l'état parasitaire.

Ces points sont traités sur les pages argiles et sécheresse, inondation de l'Aude et termites.

Avant de fixer un prix

Le DPE est obligatoire avant la mise en vente et sa classe figure dans l'annonce. Il s'intègre au dossier de diagnostics de vente, qui comprend le constat termites, l'Aude étant couverte par un arrêté préfectoral.

Sur la cité médiévale et la bastide, les contraintes patrimoniales orientent les travaux vers l'intérieur. Comparer plusieurs devis reste utile.